致命的な失敗しないための、土地選びの5つのポイントと見落とした4つのポイント

家を建てようと思ったら

とりあえず土地探しからはじめるという人は多いと思います。



我々も、家を建てよう！と思い立った際に、とりあえず土地情報の閲覧をしておりました。

借りられるお金と予算が明確になったところで本格的に土地探しを始めました。

一生もしくは、人生の多くの時間を過ごすことになるかもしれない土地ですから、土地探しのステップは特に慎重に行いたいですよね。

どれだけ慎重に行っても、失敗事例は後を絶ちません。

おぉ怖い。

今回は、我々が土地探しの際にチェックした5つのポイントと、チェックすればよかった…と後悔している4つのポイントをまとめてご紹介します。

致命的な失敗をしないためにチェックしたい５つのポイント

(家が建つ前の我が家。放置自転車のおまけ付き物件)

いろいろな事が気になる土地探しですが、特に次の５つのことに注目して探しました。

①建ぺい率＆容積率

建蔽率と容積率は、建築基準法の中でも有名なのではないでしょうか。

ざっくり説明すると、その土地に建てられる面積の制限を表しているのがこの2つです。

土地に対して建ぺい率・容積率が小さいと、希望している大きさの住宅が建てられない事態に発展しますから
最低でも延べ床面積３０坪は建てられる土地を探しました。

 

②用途地域

用途地域とは、ざっくり説明すると住居・商業・工業等に都市計画によって土地の利用方を分けたものを言います。

住宅は工業系以外であれば建つのですが、住居系以外の地域の場合は、近隣の環境や治安が心配になるような建物が将来的に出来てしまう可能性も否めません。

ホテル、カラオケ、パチンコなどなど…

そんなわけで、なるべく住居系の地域内の土地を探しました。

③防火地域

日本のほとんどの住宅は、万が一建物が火事になった場合、近隣への延焼を防ぐために建物に耐火性能を持たせることが定められています。

その燃えにくさの規定は、地域によって４段階に分けられていていて、建物が密集した場所ほど厳しい傾向にあります。

駅前や商店街等は一番厳しかったりします。

耐火性能は、高い方が安心じゃないか！と思われるかもしれませんが、お金がかかるんですよね。

最近は窓に対する規制が特に厳しくなったので、大きな窓をつけたい要望が叶えられなくなったり、窓自体のコストが高くなったりする心配がありました。
（何にせよとにかくコストが気になる）

そんなこんなで防火地域には特に目を光らせて土地選びをしました。

土地購入時点では「法２２条地域」でしたが、後日「準防火地域」に見直されました。この件に関しては、確認申請の際にひと波乱ありました。

④家が建つ土地か？

適正価格の土地の場合、そこまで疑う必要は無いと思うのですが、本当に家が建つ土地かを確認するために以下の点も確認しました。

・接道しているか（幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接しているか）

・市街化調整区域ではないか

・急傾斜崩壊危険区域内ではないか

余談なのですが、以前担当していたお客さんが、木造住宅を希望しているのに急傾斜崩壊危険区域内の土地を購入していたことがありました。

いろいろ調べたり協議をしましたが、結局急傾斜崩壊危険区域内の土地には木造住宅は建てられない！という結論に至りました。

そのお客さんは、土地の購入はキャンセルしたのですが
手付金（１００万円ほど）は戻ってきませんでした。

１００万円とは・・・

怖い出費ですよね。

１００万円ほしいなぁ。

話がそれました。
我々も予算的に木造住宅を希望していたので、そのような事例を踏まえて木造住宅が建てられる土地であるかも念のため確認するようにしました。

⑤ 地盤

その土地で調査しないとあまり意味がないのですが、安心材料として地盤の強さも調べました。

近隣の公開されているボーリングデータのチェックと、お隣さんの地盤データの情報も教えてもらいました。

(近隣のボーリングデータは、自治体の建築局のホームページでチェックできると思います)

この他に、以下の要望に合った土地で更に絞り込みました。

・建築条件付きではない土地（依頼する工務店を決めていたので）

・車が２台とめられる

・日当たりがいい

・お隣と距離が近くない

・交通量の多い道路に面していない

・比較的新しい住宅が集まる区画

・希望沿線エリア

・予算内

そんなこんなで、不動産屋さんから紹介された土地の中に一応要望を満たすものがありましたので、購入まで進むことになりました。

ざっくり表すとこのような土地です。

(風致地区のため、建物を建てる位置を制限する外壁後退が定められています)

後悔した！見落としポイント４つ

一応要望を満たした土地なのですが、ここをチェックしておけばよかったな～と思うところもあります。

①ゴミ捨て場遠い問題

住んでから切実にこの問題に気づいたのですが、ゴミ捨て場まで徒歩３分くらいかかります。

しかもけっこうな上り坂。

なので、けっこうゴミ捨てが大変。

量が多い時は車でゴミ捨てに行っています。

近すぎても衛生的に気になりますが、遠すぎても大変ですね。

②小中学校遠い問題

土地探しをしていた時に長女のしめが１才代だったこともあり、幼稚園や学校の近さは全く考慮していませんでした。

ですから、小学校までは徒歩40分。
中学校は20分くらいかかります。

幼稚園はたまたま徒歩10分圏内にあったのでよかったです。

③虫とモクモク問題

お隣さんが山とみかん畑なので、虫がとにかく多いです。

それから、田舎あるあるなのですが近隣の人が敷地内ゴミを燃やすので、たまにモクモクしています。

もう慣れましたが、最初の１年はそれなりに辛い部分ではありました。

めちゃくちゃでかいアシタカクモと、ゲジゲジが出るとビックリします。

Gは弱めのタイプしか出ないので助かってます。

 ④実家ちょっと遠い問題

子どもが小さいと、衝動的に実家を頼りたくなることってありますよね。

ですが、両実家共ちょっと距離がある（と言っても車で３０分以内ですが）ので衝動的に頼るにはちょっと遠いな～と感じることがありました。

それから、商業施設が遠いですね。

最寄りのコンビニまで徒歩20分。

最寄りの自販機は徒歩10分。

最寄りの産直は徒歩10分。

おかげで無駄遣いは減りました。

気になるところもありますが、住めば都というのは本当で、だんだんと都になってきています。

土地見学の際にドン引きした途中のガタガタ道も…

住んでみるとちょっと好きになりました。

思いがけず準田舎地域に住むことになった我々ですが、それなりに楽しく暮らしております。

土地探しは慎重に行いたいものですが、少しの欠点であれば、住めば都マジックで
いつの日かチャームポイントになることもお伝えできましたでしょうか。

長くなりましたが、最後までお付き合いありがとうございました！

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